Kell egy ház! - Minden, amit tudnod kell a toszkán ingatlanokról

2016. február 03. 16:41 - Hello Magyarok!

126698921020683785624314488592832o.jpg

Nyitrai Réka Viktória

Azt hiszem, hogy a több mint 20 éve íródott Napsütötte Toszkána című könyv, vagyis Frances Mayes tehet róla. Mármint arról, hogy az emberek egy jelentős része toszkán házról álmodik. Tudom, hogy a valóságban nem sokan engedhetnénk meg magunknak, hogy házat vegyünk Toszkánában, de ez a könyv (majd a film) mégis mindenkit magával ragadott. Amikor olvastam, valójában már itt éltem és ezért még jobban tetszettek benne az olasz mindennapokról felvázolt képek. Mosolyogtam a nagy vacsorák és az olasz rendőrök esetén, bólogattam a lassan haladó munka és a szieszta említésekor. Ja, hogy te még nem olvastad? Akkor épp itt az ideje, sőt, a folytatásokkal együtt egy egész könyvsorozatot kaphatsz kézbe és szerintem le sem lehet tenni.  

Először is: ez a cikk nem arról szól, hogy milyen lehetőségek vannak (vagy inkább nincsenek) a kiköltözésre, munkavállalásra, itteni életre, hanem arról, hogy Toszkánában (és Olaszországban) hogyan, mennyiért lehet megvenni egy ingatlant. Kezdjük azzal a talán nem váratlan megállapítással, hogy

MARHA SOK PÉNZ ÉS KITARTÁS KELL HOZZÁ!

Olaszországon belül Toszkána eleve drága, mert ugye ott vannak a dombok, a ciprusok, középkori városok, múzeumok és dómok, jó a klímája, finomakat lehet enni és inni, és még sorolhatnám. Ja, és sokan látogatnak el ide, ergo jópáran kedvet kaptak már ideköltözni előttünk is, ezért ne várjunk a nagy üzletre, fillérekért megvehető romokra. Azóta kiépült a business és direkt erre alapozott egy csomó ingatlanos és építési vállalkozó. Szuperül felújítanak rusztikus házakat vagy akár egész tanyákat, panorámás medencével, amit aztán nem csak hogy eladnak, hanem fenn is tartanak és még a ház kiadásában is segítenek, ha valaki inkább befektetésnek szánja vagy nem lakik itt egész évben. 

Az olasz ingatlanárak a magyar többszörösére rúgnak és nagyon változnak attól függően, hogy hol van az a telek vagy ház. Például egy erdőben, több kilométerre minden lakott területtől, egy földút végén vagy egy kis faluban valahol a semmi közepén jóval olcsóbb, mint egy forgalmas úthoz közel vagy Siena, esetleg Firenze közelében. Mondok egy példát: nálunk, Lajaticóban, egy kis társasházi lakás, beköltözhető állapotban kb. 90 ezer euró körül kezdődik, ami mintegy 30 millió forintnak felel meg. Mindez egy mindössze 800 fős faluban, minden nagyvárostól távol. Ennyiért otthon - Székesfehérvár legszebb kertvárosi részén - tudnék egy kertes családi házat venni, legalább dupla ekkora alapterülettel. Egy (kis)városi lakás még ennél is drágább Toszkánában, hozzávetőleg 120-150 ezer euró körül lenne, míg Firenzében vagy a tengerparton ennek akár a dupláját is elérheti a vételár. Találtam itt a faluban is olyat, ami igazán tetszene: egy felújított,  többlakásos, rusztikus kőházban egy nagyobb lakást, ami alapterületét tekintve 100 négyzetméter körül van, a kertben medence, kilátás Volterrára - na ez így már 690 ezer euróba (több mint 200 millió forint) kerül. Miiii!!!!!!?????  Ha nem hiszed, klikkelj a kép alatti hivatkozásra.

vdositeplan.jpg

A 690 ezer eurós lakás (Fotó: realitalia.co.uk)

lakásbérlés szerintem a legjobb megoldás saját kulcsos ingatlan szerzésére Toszkánában, vagyis sokkal olcsóbb, mert egy két helyiséges lakást  (nappali konyhával plusz háló meg fürdő)  már 350 euróért is lehet bérelni egy faluban, persze kizárólag autóval rendelkezőknek. Városban is van ilyen lakás már havi 400 eurótól, és Firenzében nagyjából 600 euró körül kezdődnek a lakhatóak, bútorozottak. 

Nem lehet egy vagy két hónapra bérelni, bár a diákoknak fél évre is adnak ki szobát, de ez ugye csak egy része a lakásnak. Általában 4+4 évre szoktak szerződést kötni, üzlethelyiség esetében ez ennél még több (6+6 év), míg panzió/kis hotel esetén 9+9 év a jellemző. Az első számot jelentő (4/6/9) év után elsőbbséged van, ha maradni akarsz, és csak akkor adhatják ki másnak, ha a bérlő maga megy el. Persze itt is fontos a szerződésben az apró betűs részt elolvasni, vagyis a lemondási feltételeket. Az olasz bérleti szerződés teljesen hivatalos, be is kell jegyeztetni, amihez ugyan csak egy olasz személyi szám (codice fiscale) kell, meg persze némi illeték költsége is van.

Általában 3-6 hónap kauciót kérnek beköltözéskor, mert külföldi vagy, amit elveszítesz, ha kárt teszel a berendezésben vagy elhagyod a lakást a megállapodásban foglaltak előtt. A szerződés persze olaszul van, ráadásul elég szaknyelven, tehát még én sem merném nyugodt szívvel aláírni, pedig már 15 éve itt élek. Érdemes tehát áldozni erre és átnézetni egy szakemberrel. Erre tudom ajánlani például dr. Molnár Krisztinát, aki egy Toszkánában élő magyar ügyvéd.

Amennyiben építkezni szeretnél, jobban megérné otthonról hozni munkásokat, mert itt a kétkezi munka nagyon drága (pl. a kőműves 35 eurós órabérrel dolgozik számla nélkül...). Persze ez csak elméletben van így, mert aki itt munkát vállal, annak be kell tartania az olasz/uniós hatályos szabályokat, vagyis be kell jelenteni őt a tb-hez illetve ügyelni kell a biztonsági feltételekre is, amelyek itt is elég szigorúak. Ha mégis történne valami egy feketézővel, akkor annak igen költséges és hosszú ideig húzódó következményei lehetnek, tehát nem érdemes kockáztatni. Nálunk, a faluban, a helyi szakemberek meglepően jól dolgoznak: nem gyorsabbak, mint máshol, cserébe viszont a munka minőségére sem lehet senkinek panasza. Így megy ez, egy ilyen kis családias közösségben.

Sajnos Olaszországban nem elég egy telek ahhoz, hogy házat építs. Ezért is kerülnek olyan sokba a házromok, mert itt az az alapszabály, hogy oda építhetsz házat, ahol van egy régi épület, de az is elég, ha csak egy fél fala áll. Ráadásul ugyanakkorra lehet csak az új ház, mint a régi, be kell tartani az eredeti szélességet, hosszúságot és magasságot. Azért akadnak a falvak szélén olyan földek, melyekre adnak ki építési engedélyt, de ezek még drágábbak, hiszen nem kell lerombolni vagy elvitetni a már meglévő falakat. Ezeket többnyire az építtető cégek veszik meg és építenek rá egy sorházat. Tehát hiába van sok olasznak nagy telke olajfákkal, oda nem lehet építeni csak úgy egy házat. Arra is vigyázni kell, hogy a telek/ház helyére biztosan nem tervezi-e az állam rátenni a kezét a közeljövőben mondjuk urbanisztikus vagy árvédelmi okokból, mert ha igen, akkor fuccsba mehet a terv - ezért is célszerű alaposan ellenőriztetni mindent!

1263330810206837805721881810743062o.jpg

Kilátás San Gimignanoból (Fótó: Nyitrai Réka Viktória)

Tehát eladó házat vagy telket is a neten kellene keresni, olyan gyűjtőoldalakon, mint a casa.it vagy a Casa-in-Toscana vagy a subito.itde ezekhez elég specifikus olasz tudás kell. Ezeken az oldalakon több ingatlaniroda ajánlatai is megtalálhatóak, egyszerűen csak be kell ikszelni, hogy az ár milyen sávban mozogjon (prezzo min-max), mekkora legyen az alapterülete (metri quadri min-max), hány helyiség (locali) és hány fürdő legyen (bagni), illetve kert, garázs, fotóval vagy anélkül. Aztán kidob egy szép, hosszú listát és már lehet is válogatni.

És merre a legjobb? Nem azért, hogy hazabeszéljek, de árban biztosan jobb egy olyan belső rész Toszkánában, ahol mi is lakunk (Lajatico), mint egy nagyobb vagy inkább úgy mondom, hogy híres város közelsége. Ami a legdrágább szerintem, az a Chianti rész és Siena közvetlen környéke, illetve San Gimignano is, továbbá Vinci és a tengerpart. Volterra még nem annyira felkapott és innen felfelé Montaione felé is jobb árak vannak. A legszebb részhez tartozik a Siena alatti rész: Pienza, Sinalunga, Montalcino, de ez utóbbi már megint elég felkapott például az amerikaiak körében. Kedvencem Lucca még mindig, mert innen közel a tenger, a hegyek, erdők is ott vannak mellette és árban sem rossz. Nekem tetszenek még az olyan Cecina mögötti részen fekvő hangulatos kis falvak, mint Guardistallo, Montescudaio, egészen egyszerűen azért, mert közelebb vannak a tengerhez. A San Vincenzo mögötti rész is jó, a tenger, a nagy hegyek és erdők miatt. Minél délebbre és beljebb mész, annál olcsóbb szerintem, mert annál messzebb van a frekventált helyektől. A Grosseto felé eső rész szintén olcsóbb, bár természeti adottságaiban talán szebb, de kevésbé ismert, messze van a repterektől és a fő útvonalaktól, ezért turistáknak sem lehet annyira jól kiadni itt az ingatlanokat. Ha még többet akarsz megtudni Toszkánáról, akkor ajánlom magamat: toszkanamania.hu.

1263073710206837861403273710266975o.jpg

Volterra (Fotó: Nyitrai Réka Viktória)

A másik jó tanácsom, hogy térképen nézzétek meg a pontos helyet, ahol vásárolni vagy bérelni szeretnétek, mert a címben lehet, hogy a hangzatos Siena szerepel, aztán könnyen előfordulhat, hogy csak közigazgatásilag tartozik oda, valójában viszont több kilométerre, egy totál kieső részen van.

Ezek és a városi sokemeletes bérlakások árban valószínűleg a legjobbak, de vajon megérik-e? Az egyik jelentős eltérés az otthonitól, az a fűtés: a vidéki házakban nincsen vezetékes gáz, ezért vagy csak kandalló van bennük, vagy folyékony gázzal kell fűteni, aminek az ára kb. a normál gáz háromszorosa. 

Ha arra gondoltok, hogy nyáron jöttök lakásnézőbe - összekötve a kellemeset a hasznossal -, akkor drágább lesz a szállásotok, elviselhetetlen a meleg és augusztusban az ingatlantulajdonosok is nyaralnak, vagy éppen kiadják turistáknak az egyébként eladásra kínált házakat/lakásokat. Én a holtszezont ajánlom erre a célra, vagyis az őszt és a kora tavaszt, elkerülve az ünnepeket és a tömeget. A Pisa- Budapest vonalon hetente többször is közlekedik a Ryanair, majd célszerű bérelni egy autót és indulhat is a háztűznéző.

Ami nagyon fontos: mindenképpen ingatlanirodán keresztül kellene keresgélni, mert nekik le kell ellenőrizniük a tulajdonost, a házon lévő terheket (hitel/tartozás), hogy nehogy valaki becsapja a vevőt. Ezért a szolgáltatásért általában 1-2%-ot kérnek jutalékként, de elkerülendő az esetleges későbbi idegbajt, ez a befektetés megéri. Ha kinéztél pár telket vagy házat, akkor mindenképpen ki kell jönni Olaszországba egy hétre mondjuk, és szépen végig kell járni mindet személyesen. A nyelvi nehézségek persze elég zavaróak,  ezért is ajánlom megint Krisztinát, az itteni magyar ügyvédet, aki a hivatalos részét tudja intézni illetve minden hivatalos dolgot lefordít, ha konkretizálódik az ügy.

12647735102068377972816701837702147n.jpg

(Fotó: Nyitrai Réka Viktória)

Ha kiválasztottad a lakást, akkor általában előszerződést kell írni, vagyis compromesso-t, amiben szerepel, hogy mennyibe kerül a lakás, és kérnek egy foglalót is, ami általában 10-30% között mozog. Ez azért fontos, mert ha mégis visszalépnél a vásárlástól, akkor ez az összeg elveszik, ha viszont az eladó fél lép vissza, akkor a dupláját kell visszafizetnie. Ezeket is természetesen olaszul foglalják írásba és az ingatlanos (nahát!) mindig az olasz eladó érdekeit nézi. Többek között ezért is fontos, hogy semmit se írj alá anélkül, hogy egy szakember is rábólintott volna. Kinek hiányzik, hogy rossz adatok miatt évekig elhúzódó tárgyaláson kelljen pénzt és időt vesztegetnie a szomszéddal egy ablak vagy vezeték miatt? 

Aztán számolj azzal is, hogy az adásvételi szerződést mindig közjegyzőnél kell beiktatni, aminek szintén elég magas költsége van. Ez a vételár egy előre meghatározott százaléka, de általában 3-4 ezer eurótól indul. Ezért cserébe a közjegyző mindkét felet leellenőrzi és a hitelszerződést is a bankkal, ha valaki ilyen konstrukcióban szeretne vásárolni. Ha nem elég stabil az olasz nyelvtudásod, akkor hivatalosan nem is írhatod alá az olasz nyelvű szerződést. Ezzel nem érdemes kockáztatni, mert a közjegyzőnél ez rögtön kiderül. Ebben az esetben megbízási szerződést kell írni egy helyi (szak)emberrel, aki mind a két nyelvet beszéli és vállalja a felelősséget. Habár egy ingatlanszakértő véleményezése pénzbe kerül, de így biztosan minden apróságra, elmaradt fizetésekre vagy engedélyekre is fény derülhet, még épp időben.

Az olaszoknál fizetendő lakásvételi adó az ingatlan értékének nagyjából 10 százaléka, de ehhez nem a reális vagy vételi árat tekinti alapnak, hanem a telekkönyvi hivatalban bejegyzett értékét. Ez valójában egy faluban vagy városban általában előre megállapított fix négyzetméter árat jelenti, amit beszoroznak az adott lakás alapterületével. Mindenesetre ez a valódi értéknek csak a 30-50%-a és az évente fizetendő lakásadóhoz is ezt veszik alapul. Ezen kívül pénzbe kerül a bejegyzés illetve tulajdonosi viszony, meg persze vannak a már említett illetékek. 

toscana2.png

(Fotó: Jámbor Judit) 

Végezetül íme egy pár weboldal azoknak, akik beszélnek angolul és körül szeretnének nézni a toszkán ingatlanok világában: Toscana Immobiliare, Tuscany Inside, Toscana ImmobiliVesta Agency

Akit bővebben érdekel Toszkána, szeretne a régióról még többet megtudni, azt szeretettel várjuk a február 21-i, budapesti találkozónkra a Lurdy Házban. 

Tetszett a cikk? Kövess minket a Facebookon is!

Külföldön élsz vagy szeretsz utazni és van egy jó sztorid? Legyél a szerzőnk!

Eredeti cikk: Kell egy ház! - Minden, amit tudnod kell a toszkán ingatlanokról

komment

A bejegyzés trackback címe:

https://hellomagyarok.blog.hu/api/trackback/id/tr518357200

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.